Cumpărarea unei case în Marea Britanie (2026): pași, Stamp Duty și costuri pentru români

Cumpărarea unei case în Marea Britanie are pași clari, dar și câteva capcane pentru românii din diaspora. Una dintre ele este taxa mai mare dacă ai deja un apartament în România. În acest ghid găsești etapele, costurile și regulile Stamp Duty valabile în 2026, cu link-uri oficiale.

Înainte de toate: bugetul și creditul ipotecar

Majoritatea cumpărătorilor iau un credit ipotecar (mortgage). Potrivit MoneyHelper, băncile cer de obicei un depozit de cel puțin 5–10% din preț. De regulă, ele împrumută cel mult de 4,5 ori venitul anual.

Prin urmare, primul pas este un „Agreement in Principle”. Acesta arată cât ți-ar putea împrumuta banca. Detaliile despre acte, statut și dobânzi sunt în ghidul nostru despre mortgage în UK pentru români.

Pașii la cumpărarea unei case, în Anglia și Țara Galilor

1. Oferta. Faci oferta prin agenția imobiliară. Atenție: până la exchange, nici tu, nici vânzătorul nu sunteți legați prin contract.
2. Avocatul. Angajezi un solicitor sau un conveyancer. El verifică actele de proprietate și face căutările oficiale (searches).
3. Inspecția casei. Banca face doar o evaluare pentru credit. De aceea, merită să plătești separat o inspecție tehnică (survey).
4. Oferta de credit. Banca îți trimite oferta scrisă de mortgage.
5. Exchange of contracts. Semnezi contractul și plătești avansul de exchange. Din acest moment, contractul te obligă.
6. Completion. Banii ajung la vânzător, iar tu primești cheile.
7. Stamp Duty și înregistrarea. Avocatul depune, de obicei, declarația la HMRC și înregistrează casa pe numele tău la HM Land Registry.

Exchange și completion: ce trebuie să știi

La exchange plătești, de obicei, un avans de 10% din preț. Uneori, vânzătorul acceptă și 5%. De fapt, suma face parte, în general, din depozitul tău, nu este o plată în plus.

Totuși, după exchange nu mai poți renunța ușor. Dacă te retragi, poți pierde avansul și poți fi dat în judecată. Conform MoneyHelper, între exchange și completion trec de obicei 7–28 de zile. Asigurarea clădirii trebuie să fie activă de la exchange.

Stamp Duty la cumpărarea unei case în 2026

În Anglia și Irlanda de Nord plătești Stamp Duty Land Tax (SDLT). Potrivit GOV.UK, taxa se calculează pe tranșe de preț.

*Peste £500.000, cei care cumpără prima casă plătesc cotele standard pe tot prețul.

De exemplu, la o casă de £295.000 plătești £4.750 la cota standard. În schimb, dacă e prima ta casă, nu plătești nimic. Calculul exact îl faci cu calculatorul HMRC.

Ai un apartament în România? Atenție la taxa în plus

Aceasta este capcana cea mai des ignorată. Conform ghidului HMRC, cota crește dacă vei deține o altă locuință „oriunde în lume”. Regula se aplică pentru proprietăți de cel puțin £40.000.

• Taxa în plus: de regulă, 5% peste cotele standard.
• Prima casă: nu mai ești „first-time buyer” dacă ai dobândit vreodată o locuință, inclusiv în România. Potrivit manualului HMRC, contează și moștenirea sau donația.
• Excepția principală: nu plătești taxa în plus dacă vinzi sau înlocuiești locuința ta principală.

De asemenea, contează câte zile ai stat în UK. Dacă nu ai fost în UK cel puțin 183 de zile în cele 12 luni dinaintea cumpărării, plătești de obicei încă 2%.

Când și cum plătești Stamp Duty

Declarația SDLT și plata se fac în 14 zile de la completion, nu în 30, cum circulă adesea. De regulă, avocatul depune declarația pentru tine. Totuși, răspunderea pentru plată rămâne a ta.

În Scoția plătești Land and Buildings Transaction Tax, iar în Țara Galilor Land Transaction Tax. Însă ambele au cote proprii. Apoi, în Scoția vânzătorul trebuie să îți ofere un Home Report, iar procedura de ofertă diferă.

Alte costuri la cumpărarea unei case

Pe lângă depozit și Stamp Duty, pune deoparte bani și pentru:

• onorariul avocatului și taxele de căutări;
• inspecția tehnică (survey) și evaluarea băncii;
• comisioanele creditului și, eventual, ale brokerului;
• asigurarea clădirii și mutarea propriu-zisă;
• la apartamente în leasehold: chiria pe teren (ground rent) și taxele de întreținere (service charge).

Mai târziu, vei plăti și Council Tax. Află cum funcționează benzile în ghidul nostru despre Council Tax.

Freehold sau leasehold?

Cu freehold, deții casa și terenul pe termen nelimitat. În schimb, cu leasehold deții locuința pe o perioadă stabilită prin contract, iar terenul rămâne al proprietarului (freeholder). De obicei, apartamentele sunt leasehold. De aceea, cere avocatului să îți spună câți ani mai are contractul și cât costă taxele anuale.

Ajutoare la cumpărarea unei case pentru prima dată

Cu un Lifetime ISA, deschis între 18 și 39 de ani, primești un bonus de 25% din stat. Bonusul ajunge până la £1.000 pe an. Casa trebuie să coste cel mult £450.000. O altă variantă, în Anglia, este shared ownership. Prin ea cumperi o parte din casă și plătești chirie pe rest.

Cum te ferești de fraude

Din păcate, escrocii interceptează uneori e-mailurile dintre cumpărător și avocat. Apoi trimit un cont bancar fals. Așadar, înainte de orice transfer mare, sună avocatul la un număr verificat și confirmă detaliile contului. Verifică, de asemenea, că avocatul este reglementat, în registrul Law Society sau al Council for Licensed Conveyancers.

Întrebări frecvente

Pot fi first-time buyer dacă am avut casă în România?

Nu. Pentru scutirea de Stamp Duty contează orice locuință dobândită vreodată, oriunde în lume, inclusiv prin moștenire sau donație.

În cât timp plătesc Stamp Duty?

În 14 zile de la completion. De obicei, avocatul se ocupă de declarație.

Cât durează cumpărarea unei case?

Depinde de lanțul de vânzări și de bancă. Etapa finală, de la exchange la completion, durează de obicei 7–28 de zile.

Surse oficiale

• GOV.UK: Stamp Duty Land Tax, residential property rates
• HMRC: Higher rates of Stamp Duty Land Tax
• MoneyHelper: Contract exchange and completion
• GOV.UK: Lifetime ISA

Înainte de cerere, vezi și cum îți construiești credit score-ul în UK.